七月份房地产企业与资本融资课程优秀作业展播

楼主

2006年9月6日, 星期三, 11:48:26

Ivy

职务: 版主

等级: 少校
注册: 2006年7月23日
积分: 1,351
精华: 0
发贴: 238

七月份房地产企业与资本融资课程优秀作业展播

第一位 06期第四组河南王牌企划公司王成锴

房地产企业直接融资渠道

房地产业属于国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有带动作用。房地产业的增长可以拉动整个国民经济的发展。房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。房地产业的增长不仅促进了国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。

房地产基于自身的一些特殊性，在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的过程实质上是一种投资过程，即资金的有效投入和增值收回的过程。

中国房地产业经过近10年的高速发展，成为我国市场经济不可缺少的组成部分。房地产业的发展，离不开资金的支持。在房地产开发经营过程中，资金是最重要。对于开发商来讲，通过什么渠道什么方式融资是最重要的。根据有关统计数据，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预付款）三个方面。

房地产是资金高度密集的产业。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，对自有资金有限的企业，近两年来国家陆续出台的一系列文件对房地产融资产生了多方面影响：

其一，推动房地产开发企业寻求新的融资方式，缓解了银行信贷压力，降低了银行房地产贷款风险。

其二，开发企业对于项目谨慎程度增加。开发企业开始根据自己开发能力调整项目定位。

其三，房地产行业重新洗牌。在众多的房地产企业中，不乏有靠关系或有限资金短平快开发经营的，不仅对消费者不利，对银行来讲也存在较大风险。国家宏观调控出台后，这样的房地产企业要么发展壮大自己，要么与其他企业合作，要么被淘汰，这将导致中国房地产业的重新洗牌。随着规模小的房地产企业的出局，实力强的房地产企业间的竞争将充分展开。

其四，房地产出现的结构性问题及局部泡沫问题得以调整和控制。

中国房地产市场的发展和其他所有商品市场的发展一样，必需解决市场的最终有效需求和商品生产中的资金需求问题。能否在商品生产中获得资金融通，取决于商品是否有最终的有效需求。

从1998年以来为配合住房商品化改革，为推动房地产业的发展，中国人民银行出台了一系列的住房信贷政策，促进了房地产业的高速发展，也正是因此，造成了房地产业对人民银行的房贷政策调整的敏感和直接融资渠道缺乏。

但是银行承担房地产开发的风险是有限度的。目前中国房地产企业直接融资比重低，经济发展中应由市场主体承担的风险过度集中到银行和政府，加大了经济运行的社会成本。

根据2003—2004年度《中国房地产市场报告》提供的材料，我国房地产企业的资产负债率是比较高的。内地房地产公司的资产负债率在75％左右，如此高的负债率一旦出现市场风险，将给债务人带来巨大损失；自有资金的回报率为21．17％，与债务融资成本相比，债务人所承担的风险与其收益是不匹配的。随着金融市场的成熟，风险与收益相匹配的原则必然会渗透到房地产融资的方式中，提高开发商的直接融资比例是大势所趋。

直接融资和间接融资具有不同的特点，同时又有紧密的联系。

直接融资是拥有暂时闲置资金的单位与资金短缺需要补充资金的单位不通过金融中介直接进行交易，或者前者在金融市场上购买后者发行的有价证券将货币资金提供给所需要补充资金的单位使用，实现资金转移，从而完成资金融通的过程。直接融资在无数个企业、政府与个人之间进行，具有一定的分散性。

直接融资的基本特点是资金需求者直接从资金供应者手中获得资金，并在资金供应者和资金需求者之间建立直接的债权债务关系。融资双方不经过银行等中介直接成交。投资银行、证券交易所等金融机构或组织只是充当代理人的角色。直接融资具有筹资范围广、规模大、可以连续筹资而且具有社会宣传效应等特点。

间接融资是以金融部门为中介，由金融部门（如商业银行、信用中介、储蓄机构）通过吸收存款、存单等形式积聚社会闲散资金，然后以贷款等形式向非金融部门（如企业等）提供资金。间接融资主要是银行与企业之间的借贷关系。间接融资具有聚少成多、短借长贷、分摊风险、降低信息和交易成本等优点。

直接融资与间接融资的区别在于，间接融资能创造购买力，控制不当会酿成资产泡沫；而直接融资是现实购买力的融通，直接融资在很大程度上使得原来以储蓄存款形式存在的货币供应量，转变成为以企业活期存款形式存在的货币供应量，加快货币流通速度，影响社会总需求能提高资金配置的使用效益。因而在中央银行因宏观调控的需要调整房地产信贷政策之后，拓宽直接融资的渠道应是当务之急。

目前，房地产企业能够接触和了解到的直接融资渠道主要有以下若干种：

1. 房地产产业投资基金

中国地产界对于直接融资的努力由来已久，长期依赖银行间接融资的现象是不正常的，未来必须由直接融资占据地产融资渠道的主流地位。

按照这样的逻辑，谁在未来控制了产投基金，就等于扼住了地产行业的资金命门，这背后的利益不言而喻。鲜为人知的是，即便在中国内地法规尚未开禁的状态下，已有多只“类产投基金”通过各种渠道暗自运行。这无疑是在为了等待政策开禁之后抢占先机。

全国工商联住宅产业商会的“精瑞基金”以及首创集团与ING合资成立发起的中国房地产开发基金是其中典型。这两个基金的共同特点在于，均在香港运营，而其主要资金业务集中在中国内地的房地产市场。

为了绕开内地政策的瓶颈，精瑞基金先是在香港注册了中国住宅产业精瑞基金管理公司，将业务委托给基金管理公司，后者再以契约形式全权委托北京精瑞联合住宅产业投资公司，对基金在国内的住宅产业项目投资进行管理。而香港的基金管理公司跟内地注册的精瑞投资公司是“一套人马两个牌子”。最终，精瑞基金在海外募资1亿美元，同时在内地通过信托公司募集人民币10亿元，资金总额在2亿多美元。

“中国房地产开发基金”亦是如此。除了首创置业和ING两个大股东，中国房地产开发基金亦通过香港的渠道，募集了不少小股东的闲散资金。2004年，它在北京直接“落地”，与北京市蒋台乡政府共同成立了北京太平洋城房地产开发公司，直接从事项目开发，该项目被命名为太平洋城，又称丽都水岸，目前，该项目也已经进入运作后期。

现在，中国房地产开发基金正在寻找新的投资对象，与精瑞基金一样，内地政策的制约，让这些“类产投基金”行事低调。

房地产产投基金的出现，同样要求地产商对现有的房地产开发模式进行变革，投资者与运营团队不能实现有效分离——即便是在政策开禁之后，也是产投基金必须面临的问题之一。

现在，投资者和运营者在地产开发领域当中是不分离的，而产投基金是要以直接投资者的身份出现，至少要在项目或企业中占有相应的股份，提供短期的过桥贷款将不再是主流的运作方式。

而现在的问题在于，对于这些以其他渠道运行的“类产投基金”而言，地产企业或者项目希望他们给予的仍然是短期过桥贷款，而不希望出让项目的股权给基金分享未来收益。这种情况在现在可能是行的通的，但是一旦产投基金成为了主流融资渠道之后，开发模式就必须变革。

在这种模式中，资金实力雄厚的基金将扮演“投资人”的角色，而开发商则履行“运营商”的职能，从而真正形成明晰的现代公司治理结构，实现开发的专业化。这种模式的形成，需要开发商有良好的开发记录，因为只有这样才能够使作为投资者的基金放心，一个良好的运营团队，是基金投资实现安全增值的信心和基础。

显然，上述模式必须在产投基金占据了足够话语权的情况下才能实现，但至少在模式变革之前，产投基金的有望开禁，令饱受信贷紧缩之苦的地产商又看到了一条新的融资之路。

2. 投资基金

投资基金是现在市场经济中一种重要的融资方式，最早产生于英国，发展于美国。目前，全球基金市场总值达3万亿美元，与全球商品贸易总额相当。进入20世纪90年代以来，利用境外投资基金已成为我国房地产企业利用外资的一种新的有效手段。

投资基金的流通方式主要有两种，一种是由基金本身随时赎回（封闭型基金）；另一种是在二级市场上竞价转让（开放型基金）。

3. 房地产信托

信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的进行管理或进行处分的行为。

从法律意义上讲，信托是一种财产委托人、受益人和受托人之间发生的财产权关系。信托的方式有两种，即投资收益型和借贷型。我国目前主要还是借贷型，这符合现在的运作方式，与其他方式相比，信托更注重的是抵押和担保。

房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

在房地产融资的诸多金融手段之中，信托具备多种平台优化组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案。但是，由于监管部门对房地产资金信托的控制，目前人们对房地产信托的认知还不高。

信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。

同时，随着信托产品流动性问题的逐步解决及资产证券化的发展，为多类型、多层次投资者提供多元化的房地产信托产品将成为现实。此外，相对于其他任何方式，如基金、国债、债券、企业债的发行，信托的特点是不需要央行的批准，“一法两规”（信托法、信托资金管理办法、信托投资管理办法）对它的政策只是需备案。

另外，房地产信托投资回报率较高，对投资者有巨大的吸引力，只要加强规范和管理，有望成为除银行以外房地产业新的融资平台。未来还可以进一步利用信托融资来发展产业基金，为房地产基金打开发展空间。

4. 信托＋银行组合

房地产所需资金额度非常大，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新，以信托＋银行组合工具构建房地产项目融资模式，融资数额由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持。

信托在串接多种金融工具方面独具优势，成为组合融资的核心。其一可以引入海外基金；其二可以充当国内的产业投资信托基金；其三可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司；其四可以在适当的时候将项目公司包装上市；其五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。

5. 房地产信托基金

用公开发行股票或在专业化管理的前提下用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金，是房地产直接融资的方向。

房地产业如果要用信托基金的方式解决融资问题，应该建立权益型的资金而不应该是债券型的基金，让资金持有人承担风险同时享受回报。

房地产信托基金其实质是一种产业投资基金。用于房地产开发的信托基金标的流动性不强，定价不易，对信托人风险承受能力有较大的要求，因而投资人应以合格的投资人为对象。

6. REITs房地产投资信托基金

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金。其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

与债券相比，REITs现金股利率超过甚多。由于REITs现金股利成长率一般皆高过消费者物价指数，因此也被视为对抗通膨最有效投资工具之一，REITs完全符合当前市场担忧通货膨胀威胁的投资趋向。

目前房地产金融的问题主要不是房地产信贷政策的松紧，而是房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，埋下金融风险。

根据巴塞尔资本新协议，银行持有住宅按揭或房地产贷款，计算资本的风险权数，分别为50%及100%，但资产转化为证券化债券后，风险权数降至20%或以下，银行可释放更多资本有效运用。

因此，REITs凭借税率较低，配息较高受欢迎。当经济景气时，REITs股价可望受惠，当景气衰退时，REITs仍有稳健收益。

7. 金融债券

相对于商业银行次级债券而言，金融债券的发行人不限于商业银行，而是包括所有金融机构，其所募资金用途也较为广泛，而不仅限于补充附属资本。

金融债券是指依法设立的金融机构法人在全国银行间债券市场发行的、按约定还本付息的有价证券，这些金融机构法人包括政策性银行、商业银行、企业集团财务公司及其他金融机构。商业银行次级债券则是指商业银行发行的、本金和利息的清偿顺序列于商业银行其他负债之后、先于商业银行股权资本的债券，商业银行次级债券是金融债券的一种。

发行金融债券有利于拓宽直接融资渠道，优化金融资产结构。目前，我国债券市场发展相对滞后，企业直接融资渠道缺乏，导致直接融资比重低，金融资产结构不合理，经济发展中应由市场主体承担的风险过度集中到银行和政府，加大了经济运行的社会成本。通过企业集团财务公司发行金融债券是推动债券市场发展的有效措施。企业集团财务公司是服务于企业集团的金融机构，财务公司发债可以在一定程度上满足企业集团的资金需求，起到增加直接融资比重、优化金融资产结构的作用。

发行金融债券可以丰富市场信用层次，增加投资产品种类。目前在我国债券市场中，具有国家信用的国债与准国家信用的政策性金融债占有绝对比重，具有公司信用的债券所占比重很小，市场信用层次较少，债券品种单一。这使投资者缺乏多样化的投资选择，也在一定程度上影响了债券市场的广度与深度。金融债券的发行将引入更多不同类型的发行主体，从而大大丰富市场信用层次，增加投资产品种类，这有利于投资者选择不同投资组合，完善债券市场投资功能，并进一步推动债券市场发展。

8. 发行企业债券

9. 房地产企业集团财务公司发行金融债券

根据我国的现行金融政策法规，有实力的企业集团可以组建财务公司，企业集团财务公司作为非银行金融机构的一种，可以发起成立商业银行和有关证券投资基金，产业投资基金。申请设立财务公司，申请人必须是具备一系列具体条件的企业集团。

企业集团财务公司可以经营：吸收成员单位的本、外币存款，经批准发行财务公司债券，对成员单位发放本、外币贷款，对成员单位产品的购买者提供买方信贷等，中国人民银行根据财务公司的具体条件决定和批准的业务。

中国人民银行制定、2005年6月1日起施行的《全国银行间债券市场金融债券发行管理办法》对企业集团财务公司的发债条件作了明确规定。对企业集团财务公司发债条件的设定，主要参照了《新巴塞尔资本协议》等国际行业标准、国际评级机构对金融机构评级所用的主要指标以及我国银监会对实施风险监管指标要求。此外，考虑到企业集团财务公司个体差异较大，发债条件主要选取了资本充足率指标，并对公司治理机制和资产负债比例提出了原则性要求。

企业集团财务公司是服务于企业集团的金融机构，财务公司发债可以在一定程度上满足企业集团的资金需求，有利于拓宽直接融资渠道，起到增加直接融资比重、优化金融资产结构的作用。目前，我国债券市场发展相对滞后，企业直接融资渠道缺乏，导致直接融资比重低，金融资产结构不合理，经济发展中应由市场主体承担的风险过度集中到银行和政府，加大了经济运行的社会成本。通过企业集团财务公司发行金融债券是推动债券市场发展的有效措施。企业集团财务公司是服务于企业集团的金融机构，财务公司发债可以在一定程度上满足企业集团的资金需求，起到增加直接融资比重、优化金融资产结构的作用。

《全国银行间债券市场金融债券发行管理办法》重点对商业银行和企业集团财务公司的发债条件作了明确规定。对商业银行和企业集团财务公司发债条件的设定，主要参照了《新巴塞尔资本协议》等国际行业标准、国际评级机构对两类金融机构评级所用的主要指标以及我国银监会对两类金融机构实施的风险监管指标要求。此外，考虑到我国商业银行资本充足率普遍不高，治理机制改革等正在进行中，其发债条件主要选取了核心资本充足率指标，同时对公司治理机制、盈利能力和贷款损失计提等提出了原则性要求；企业集团财务公司个体差异较大，发债条件主要选取了资本充足率指标，并对公司治理机制和资产负债比例提出了原则性要求。

10. 商业银行设立基金管理公司发行基金与房地产企业发行短期融资券

商业银行设立基金管理公司并发行基金，允许企业年金等投资集合性资金乃至企业年金、社保基金、住房公积金等集合性资金进入银行间债券市场，境外合格机构投资者也可以直接进入银行间债券市场进行投资。

根据中国人民银行2005年5月24日发布的《短期融资券管理办法》以及《短期融资券承销规程》、《短期融资券信息披露规程》两个配套文件，允许符合条件的非金融企业在全国银行间债券市场直接融资，向合格机构投资者发行短期融资券（不对社会公众发行）。

短期融资券在属性上属于债券，本质上相当于商业票据（Commercial Paper）。在我国，公司发行短期融资券于1987年在上海开始试点，1989年在全国推行。按照政策规定，允许少数规模大、信誉高和效益好的企业发行短期融资券，每次发行限额在100万元至3000万元之间，期限分3、6、9个月三种，利率低于一年期定期储蓄存款利率，到期一次还本付息。后来因为种种原因没有实行下去。

新的《短期融资券管理办法》规定，短期融资券的发行利率不受管制，融资券在中央结算公司无纸化集中登记托管。短期融资券采取备案发行的方式，其发行规模实行余额管理，期限实行上限管理，待偿还融资券余额不超过企业净资产的40%。办法规定，融资券的期限最长不超过365天，发行融资券的企业可在最长期限内自主确定每期融资券的期限。

企业发行融资券，均应经过在中国境内工商注册且具备债券评级能力的评级机构的信用评级，并将评级结果向银行间债券市场公示。近三年内进行过信用评级并有跟踪评级安排的上市公司可以豁免信用评级。

短期融资券采用代销、包销、招标等市场化方式发行，发行利率通过市场竞争形成；在投资人的市场准入上，先期只允许合格的机构投资者参与短期融资券，对个人投资者鼓励其通过基金、集合理财产品等间接投资短期融资券市场。

在《短期融资券管理办法》颁布后，光大银行于2005年5月25日首批正式获得短期融资券主承销业务资格。在中国五矿集团公司发行2005年度短期融资券申请获批之后，光大银行随即组建了承销团，于5月25日至27日顺利地完成了“中国五矿集团公司2005年度第一期短期融资券”180天和365天两个品种的短期融资券的发行工作，并将所有募集款按照双方协议时间全额（17亿元人民币）划入中国五矿集团公司帐户，有效地实现了公司融资期限结构的匹配，降低了融资成本，减少金融系统银行贷款等间接融资渠道的风险，细化了对财务和资金的管理，更好地适应了公司业务发展的需要。

短期融资券可以分为如下几类：（1）按发行方式不同可分为经纪人代销的融资券和直接销售的融资券。（2）按发行人的不同可分为金融企业的融资券和非金融企业的融资券。（3）按发行和流通范围不同可分为国内融资券利国际融资券。

房地产企业利用短期融资券融资有其可能性，具体来说包括以下三个方面：

首先，从政策设计的角度看，短期融资券的发行企业包含房地产企业，在国家政策制定的初衷和意图上来说，房地产企业发行短期融资券在政策角度上来说是可行的。

从国家政策看，发行短期融资券主要是为了达到以下几个目的：

（1）改变长期以来直接融资与间接融资比例失凋问题，有利于完善我国金融市场结构。政府允许企业发行短期融资券，根本目的是为了在增加企业的融资渠道的同时，扩大直接融资比例，缓解我国融资结构不平衡的现状。而房地产企业作为经济发展的重要支撑产业，对银行的依赖非常大，资金的需求量巨人，并且主要来自于银行。房地产企业如果能够发行短期融资券，就可以把银行从其融资渠道中解放出来，减轻银行的负担，优化直接融资和间接融资的比例。

（2）短期融资券的发行增加了企业融资渠道，这里的企业也包含了房地产企业。

（3）可以推动利率市场化改革，完善货币政策传导机制。通过发行短期融资券，使企业融资更多地通过市场进行，中央银行可以通过调节货币市场资金供求来影响货币市场利率。房地产行业是我国的重要行业，房地产企业参与到利率市场化的定价中是必然也是必须的。

（4）发行短期融资券可以促进各个金融子市场的发展，有利于金融市场的平衡和稳定。房地产企业发行短期融资券可以更好地将房地产行业和其他行业在短期融资券这个平台上联系起来。

其次，从发行条件看，发行短期融资券对许多房地产企业来说是可行的。根据《短期融资券管理办法》规定，企业申请发行融资券应当符合下列条件：（一）是在中华人民共和国境内依法没立的企业法人；（二）具有稳定的偿债资金来源，最近一个会计年度盈利；（三）流动性良好，具有较强的到期偿债能力；（四）发行融资券募集的资金用于本企业生产经营；（五）近三年没有违法和重大违规行为；（六）近三年发行的融资券没有延迟支付本息的情形；（七）具有健全的内部管理体系和募集资金的使用偿付管理制度；（八）中国人民银行规定的其他条件。应该说，目前我国许多房地产企业符合这些条件。

最后，从短期融资券本身看，产品本身的特点决定了房地产企业对其存在一定的需求。对房地产企业而言，利用短期融资券融资可以为企业节约大笔财务成本，而且发行方式快速、灵活。短期融资券的产品优势将成为房地产企业选择这一融资方式的内在动力。

房地产企业利用短期融资券融资，可以带来以下几个方面的好处：

首先，短期融资券为房地产企业开辟了一个新的融资渠道，将会减轻国家宏观调控对房地产企业所带来的冲击。

其次，短期融资券融资成本更低。以一年期融资成本为例，短期融资券的发行利率为2.92％，而同期一年期商业银行的贷款利率则为5.58％，最优贷款利率也在5.02％的水平。巨大的融资成本优势，使房地产企业尤其是大型的房地产企业发行高额的短期融资券更有利，其财务成本的优势也会更加明显。

第三，发行方式快捷，发行周期短。《短期融资券管理办法》第十六条“中国人民银行自受理符合要求的备案材料之日起20个工作日内，根据规定的条件和程序向企业下达备案通知书，并核定该企业发行融资券的最高余额。”短期融资券的发行实行备案制而非核准制，企业只要找到愿意承销的中介机构和愿意购买的投资者，就可以发行短期融资券而获得急需的周转资金，这种简捷的融资方式已成为上市公司的首选。短期融资券的发行流程简单，方式快捷，被业内称为“闪电发行”。发行方式的快捷不仅可以更好地满足企业的融资需要，而且还可以节省大量的财务费用。

第四，发行无附加条件无抵押和担保。短期融资券不需要企业的担保和抵押，只要企业可以发行并且由投资者购买了短期融资券，发行即为成功。这就可以降低企业发行的门槛，避免使企业因为没有抵押物而融不到资。同时，企业用其自身的信用作担保，可以对企业产生一定的发展压力，促使企业保持稳健发展。

第五，房地产企业可以得到外脑的支持，和金融机构建立密切合作关系。发行短期融资券可委托经纪人代理发行，经纪人通过顺利销售这些短期融资券并拿到手续费，往往对企业进行必要的包装宣传，也会对企业经营管理提供改进意见。由于经纪人面对的是各行各业，且从业人员素质相对较高，许多建议确实有助于企业改善经营管理，企业对他们的建议必须高度重视。同时企业可以和金融企业建立业务合作关系，为其持续融资提供便利。

第六，发行额度机动，易于配合房地产企业的项目安排。日前我国的短期融资的发行期限分为3、6、9、12个月，实行余额管理，机动发行，企业可以根据自身的需要安排短期融资券的发行额度和期限。这对房地产开发企业来说是一件好事。房地产企业可以根据自己的项目安排和进程发行短期融资券，保证资金的到位，并且节约财务成本。

当然，房地产企业利用短期融资券融资，也面临着以下几个不容回避的问题：

首先，房地产企业发行短期融资券面临着流动性风险。短期融资券是信用债券，由于到期时间较短，超过12个月，没有延期的可能，有可能使企业面临流动性风险，到期不能归还，会产生声誉受损，必然波及其业务，导致业绩下滑，严重的将导致企业受债务人起诉而破产。房地产企业由于受国家宏观调控的影响大，如果出现流动性风险，不能到期还本付息，必将危害企业的发展，并有可能雪上加霜。

其次，发行短期融资券的企业存在一定的规模制约。只有当企业的资金需求达到一定数量时才能使用短期融资券，如果数量较小，则不宜采用短期融资券方式。这就使一部分有资金需求，但是需求金额还不够达到发行短期融资券规模程度的房地产企业陷入一种尴尬境地。另外，短期融资券一般也不能提前偿还，即使房地产企业资金比较宽裕，也要到期才能还款。这就可能造成房地产企业增加财务成本。

11. 资产支持商业票据（ABCP）

2005年12月18号，经历重重磨难、由人行主导的信贷资产证券化产品——资产支持商业票据（ABCP）终于诞生。国家开发银行和建设银行分别发起“开元”（41．77亿元）和“建元”（30．17亿元）两只资产支持证券。与此同时，中国证监会新批准两笔企业资产证券化产品。一笔是中国联通CDMA网络租赁费收益计划第二单（分为联通收益计划3、4、5期，每期发行21亿），另一单是以广发证券为管理人额度为5．8亿的莞深高速公路收益计划。

简单来说，ABCP是一种独立于公司而由特定资产的信用水平决定的短期资产支持证券品种。基础资产一般为贸易应收款，发行期限为90天到180天。在海外，ABCP是一种市场庞大的成熟产品，近年来得到迅猛发展。至2004年底，美国ABCP余额达到7443．89亿美元，占美国商业票据市场总额的54%。

在我国，ABCP产品除期限超过1年、大多数产品期限在2年到5年之间、有的甚至长达10年之外，还有二处与众不同的地方：一是国外的ABCP属于资产支持证券（ABS）中的一种，是以未来有稳定现金流的资产做支持发行的证券化产品，而人行试推的ABCP要求有一块规模大、质量好的资产作抵押即可，对稳定现金流没有过多考虑；二是国外的ABCP要做到破产隔离与真实销售，但人行设计的产品没有包含上述风控条件。

ABCP更接近于国外常见的资产支持中期票据，或者资产抵押债券。

首先，中期票据计划将填补短期融资券（最长期限不超过365天）和企业债之间的空白，满足企业对中期负债的需求，有利于更灵活地进行资产负债匹配。

其次，人行将搭建成商业银行直接融资的三层体系———一年内的短期融资券、一至五年的信贷资产证券化产品和长达十年的ABCP。这将形成短、中、长期兼备的完美的债券收益率曲线。

12. 战略投资

中小型房地产企业可以通过引入必要的战略性投资伙伴，吸引一部分风险资本加入到公司之中。

战略投资人除了要求公司投资资金回报条款之外，通常另有其它特殊要求，诸如对公司技术、产品、市场、未来购买权等战略发展利益的要求。如果房地产企业仅仅是缺乏资金，最好去找风险投资公司；而如果需要借势发展，通过与大型公司建立战略合作关系，扩大自己在行业中的影响，那最好找战略投资人。

寻找和本企业兴趣相似的战略投资人，需要更多的调查研究，而不仅仅是申请贷款这么简单。首先要对准备引入的战略投资有个整体性了解。在初步确定投资意向后，房地产企业就可以根据实际情况，在众多的意向投资者中选择钟情目标，然后再开始与他们接触、面谈。在接触之前，一定要认真了解这些投资者的基本情况，如资质情况、业绩情况、提供的增值服务情况等等。大多数的战略投资会在你的公司注入20%到40%的股份。在与战略投资人谈判中，应掌握的底线是：无论如何，本企业必须拥有一定的主动权和控制权。

13. 房地产风险投资

风险投资是一种高风险、高回报的投资。所谓高风险，是因为风险投资的项目中只有30%的项目是成功的，风险投资商需要靠30%项目的收益来弥补70%项目的损失并获利；所谓高回报，就是风险投资商追求短时期内的高回报率，其对年回报率在25%以下的项目一般不会考虑。

风险投资商以参股的形式进入创业企业。一般来说，风险投资商在挑选投资对象时，不仅关注创业者手中的技术，更关注创业企业的赢利模式以及创业者本人的创新意识、敬业精神、诚信程度、合作交往能力、应变决断能力等“软因素”，然后是足够的盈利能力。

这几年，国内的风险投资有所发展。但是，中小房地产企业要得到风险投资公司的支持也并不是容易的事情，这要求中小房地产企业有非常好的项目前景，有好的经营实例支持。

14. 房地产天使投资

天使投资是自由投资者或非正式风险投资机构对原创项目构思或小型初创企业进行的一次性的前期投资。

天使投资虽是风险投资的一种，但两者有着较大差别：天使投资是一种非组织的创业投资形式，其资金来源大多是民间资本，而非专业的风险投资商；天使投资的门槛较低，有时即便是一个创业构思，只要有发展潜力，就能获得资金，而风险投资一般对这些尚未诞生或嗷嗷待哺的“婴儿”兴趣不大。

天使投资同样具有“三高”特征：高科技、高风险、高回报。每年的投资回报率约在30%左右。

目前，天使投资者对投资项目的评判标准主要有以下几点：是否有足够的吸引力；是否有独特技术；是否具有成本优势；能否创造新市场；能否迅速占领市场份额；财务状况是否稳定，能否获得5～10倍于原投资额的潜在投资回报率；是否具有盈利经历；是否有一个明确的投资退出渠道等。

15. 房地产项目融资

项目融资是为某一特定工程项目而发放的一种国际中长期贷款，项目贷款的主要担保是该工程项目预期的经济收益和其它参与人对工程修建、不能营运、收益不足以及还债等风险所承担的义务，而不是主办单位的财力与信誉。

项目融资主要有两种类型：一是无追索权项目融资，贷款人的风险很大，一般较少采用；二是目前国际上普遍采用的有追索权的项目融资，即贷款人除依赖项目收益作为偿债来源，并可在项目单位的资产上设定担保物权外，还要求与项目完工有利害关系的第三方当事人提供各种担保。各担保人对项目债务所负责任，以各自所提供的担保金额或按有关协议所承担的义务为限。

16. 房地产企业股权融资

作为股权融资最主要方式的上市融资而言，上市地点的选择尤为重要。房地产企业选择上市地点时，通常应选择市场收益大而需要付出资源相对少的上市地点。

近年来可供国内中小房地产企业选择的海外市场越来越多，但主要还是集中在中国香港和新加坡、美国、加拿大、澳大利亚等地。

由于国内房地产企业对香港市场相对比较熟悉，所以，大多数企业上市，首先考虑的还是香港。而投资者基础、股票市场的流通性、信息披露要求及上市费用等方面也从另一个侧面决定了房地产企业上市地点的选择。

17. 融资外包

融资外包是一种新的融资方式。

融资规划的可行性、融资渠道的广泛性及融资过程的整体专业控制是企业成功融资的基本条件。投融资顾问机构的专业人员，基于其专业知识及行业规范，对房地产企业的价值作出客观的判断，并向其渠道网络传递出企业相关的真实信息，通过整体专业控制，以较低的融资成本实现房地产企业的融资目标。

18. 民间融资

民间融资是一种客观存在。如果只是用个人的资金从事借贷活动，并遵守国家有关法规对利率的限定，那么民间融资就不会对社会经济秩序造成危害，相反它成了正规金融有益的补充。

在中国信用环境尚不健全的形势下，在合同法的约束下利用个人征信系统，允许个人或专门的公司用自有资本从事小额放贷是引导民间融资逐步走向规范的现实选择。

民间资本的投资操作程序较为简单，融资速度快，门槛也较低。

在取得民间投资者投资的时候，房地产企业应把所有问题摆在桌面上与民间投资者商谈，并清清楚楚地用书面形式表达出来。此外，对民间资本进行调研，是融资前的“必修课”。

19. 深圳交易所中小企业板块

国家在鼓励中小企业到境外上市融资的同时，在深圳交易所开通了中小企业板块，一批符合条件的成长性中小企业获得了上市融资机会。目前已有50家中小企业上市发行，融资总额120亿元，每家平均融资2．5亿元。

20. 政府基金

近年来，各级政府充分意识到中小企业在经济发展中的重要地位，相继设立了一些基金和专项资金，支持就业量大、科技含量高的产业或优势产业。如国家科技部的863计划、火炬计划、中小企业科技创新基金等。

政府基金，堪称“免费皇粮”。创业者要学会寻找政策，了解哪些产业是政府扶持的对象、有什么具体的规定，自己企业是不是符合申请的条件，不够条件怎样创造条件，申请需要什么材料和程序等等。申请政府基金，首先要考虑怎么样包装自己。包装不是做假，而是通过详细分析、评估本企业拥有的核心技术、生产市场方面的优势、劣势，发展潜力，财务状况，把本企业的内在价值充分挖掘出来，这就是通常我们所说的价值发现。

另外，多注重增加公司的无形资产，如产品的测试和鉴定；企业标准的制订；专利、商标、著作权的申请……在大致了解了有关政策和企业的基本条件的情况下，就可以按照规定的程序提交申请材料，开始进入审核程序。在这过程中，要主动与有关政府主管部门的人员接触、沟通，使他们对企业的基本情况，特别是管理团队有一个比较深的了解。

21. 典当市场

中小房地产企业长期面临着融资难问题，其庞大的资金需求成就了典当业的大市场。而投资门槛比较低、风险控制主动权较大、可拓展空间充裕，也诱惑众多投资者纷纷进军这个行业。

新《典当业管理办法》提高了市场准入门槛、加强了典当业务资产比例管理、简化了事前审批程序。

22. 私募基金

房地产直接融资能提高资金的使用效益，因此，拓宽房地产直接融资的渠道是当务之急。当前在房地产开发企业公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路。

《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中200份合同的规定和新《证券法》中“向特定对象发行证券累计超过200份”为公开发行证券的规定，为私募信托基金和私募股票、债券留下空间。

私募信托基金可用于项目开发和房地产投资及物业收购，私募发行股票可在一定程度上解决开发商股本筹集问题。

当前由于我国对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。

在当前房地产开发公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路。

私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，私募发行股票可在一定程度上解决开发商股本筹集问题。

23. 转售私人股权

24. 在防范风险的前提下引导外资进入国内房地产市场

我国加入WTO后，根据相关开放国内市场的规定，建设领域将逐步扩大对外开放，房地产业也要逐步对外资开放。具体来说，除高档房地产项目（高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等）不允许外商独资外，其他房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面（包括房地产估价、物业管理、中介服务等）允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。

从政策上看，国家是鼓励外资进入房地产开发领域的，今后外资进入中国房地产业的渠道将更加畅通。一旦外资能够直接投资除高档房地产外的房地产项目，外资在房地产融资渠道中所占比例将有较大提高。

25. 房地产行业资产重组

资产重组是通过收购、兼并、注资控股、合资、债权转移、联合经营等多种方式，对同行业及关联行业实现优势企业经营规模的低成本快速扩张，并迅速扩大生产能力和市场营销网络。

26. 重组改造不良资产商业银行策略

银行在我国可以算是特殊的政策性资源，房地产企业完全可以抓住机会以银行资产重组的形式控股、兼并、收购地方性商业银行。

银行资产重组，根据组织方式和重组模式的不同，可分为政府强制重组、银行自主重组。重组的措施可以是资产形态置换和现金购买。总之是力求控股银行，对控股银行进行股份制再改造，申请上市和开设国内外分行，筹措巨额资金以支持业内企业的发展，形成实质上的产业银行。

27. 员工持股

目前我国股份公司发行新股，为了反映职工以往的经营成果，可以向职工发行职工股。该公司职工股的数额不能超过发行社会公众股额度（A股）的10％，且人均不得超过5，000股；这部分公司职工股从新股上市之日起，期满半年后可上市流通。在公司上报申请公开发行股票材料时，必须报送经当地劳动部门核准的职工人数和职工预约认购股份的清单，中国证券监督管理委员会将进行核查，以后企业公开发行股票时有可能不再安排公司职工股份额。

根据《公司法》，上市公司可依《民法》等规定，成立具有法律意义的社会团体法人——内部职工持股会，并以职工持股会作为公司的一名法人股东。在该职工持股会中，内部职工持股须达到一定比例，比如20％以上。这种职工持股会能使职工资产在该公司改制并发行的股票上市后得到增值。

28. 职工基金计划

公司的职工以现金出资组成一个基金，将基金资产委托专业投资公司运作。基金的运作可独立进行，也可与回购计划和职工持股计划结合进行操作。

29. 无形资产资本化

房地产企业进行资本运营，不仅要重视有形资产，而且妥善于对本企业的无形资产进行价值化、资本化运作。

一般来说，名牌优势企业利用无形资产进行资本化运作的主要方式是以名牌为龙头发展企业集团，依靠名牌产品和企业集团的规模联动，达到对市场覆盖的目的，为直接融资造势、做铺垫。

30. 特许经营融资

现代特许经营的意义已超越这一特殊投资方式本身，并对人们经济和文化生活产生重大的影响。

特许经营实际上是在常见的资本纽带之外又加上一条契约纽带。特许人和受许人保持各自的独立性，经过特许合作共同获利。特许人可以以较少的投资获得较大的融资回报，受许人则可以低成本地参与分享他人的投资，尤其是无形资产带来的利益。

31. DEG融资

德国投资与开发有限公司（DEG）是一家直属于德国联邦政府的金融机构，其主要目标是为亚洲、非洲和拉丁美洲的发展中国家及中、东欧的体制转型国家的私营经济的发展提供帮助。

DEG的投资项目必须是可盈利的，符合环保的要求，属于非政治敏感性行业，并能为该国的发展产生积极的影响。DEG的投资对象须具有专业化的管理，没有行政干预，管理层在相关行业至少有5年的经验。其总资产大致应大于1000万德国马克，并小于50亿德国马克，且在前两年盈利，有留存利润，并且营业利润（净收入／销售额）应大于5％。

32. 世界银行IFC无担保抵押融资

由世界银行国际金融公司（IFC）采用商业银行的国际惯例进行操作，投资于有稳定经济回报的具体项目。现在主要通过三种方式开展工作，即向企业提供项目融资、帮助发展中国家的企业在国际金融市场上筹集资金及向企业和政府提供咨询和技术援助。

IFC通过有限追索权项目融资的方式，帮助项目融通资金。IFC通过与外国投资者直接进行项目合作、协助进行项目设计及帮助筹资来促进外国在华投资。

目前，我国房地产开发企业面临融资的主要问题有：

第一，贷款方式少。房地产开发、消费过程都离不开银行支持（在中国现有的金融体制条件下）。房地产业是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。

房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

第二，改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款。这种高度集中于银行的融资体制，使得房地产开发企业对银行贷款的依赖过强，加大银行信贷资产风险，银行将成为房地产风险的最大承担者。这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。

第三，房地产融资各种方式均有局限性。融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。

综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

经过25年的改革，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未根本改变，这是不争的事实。房地产融资除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等。但各种融资方式均有一定局限性。

对于政策的规定，其对项目开发程度和开发企业自有资金的要求不是多数开发企业短期能够达到的。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年。所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，所以在实践中也难推行。由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作10年来状况并不理想。因此对基金也不能被寄予厚望。

第四，法律法规不健全，影响融资渠道拓展。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

第五，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。

第六，在企业生命周期的不同阶段，其融资行为具有不同的特点。伴随着企业成长，仅仅依靠商业银行渠道是难以满足企业周期性和多样化融资需求的，必须依靠一个多层次的资本市场。

第一阶段：即所谓“种子期”。在此阶段，少量的风险资本特别是天使基金愿意介入，企业融资具有资本需求金额较小、潜在投资收益巨大以及投资风险极大的特点。

第二阶段：企业进入导入期或起步期。这时一些偏好早期投资的风险资本愿意介入，虽然企业对风险资本的需求不算太大，但由于存在技术、产品、市场以及管理等诸多不确定因素，资金回收期长、风险大、回报率较高即成为此阶段融资的特点。

第三阶段：企业进入了快速成长和规模扩张期。随着产品销量增加和市场规模扩大，企业生产经营活动的融资需求同步增长，这时私人股权融资仍然是首选融资方式。为了加快企业发展，必须适时启动新一轮的股权融资。随着新的战略投资者加盟，企业股权结构和公司治理结构将会发生明显变化，内部管理渐渐规范，信息透明度也逐步提高。

第四阶段：成熟期。经历了快速成长期，企业逐渐步入稳步发展的成熟期。此阶段所需投入的资金，其回收期短、风险较低、回报率也较低。

随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。

IP 地址: 已登录来自: 已登录